El Dpto. de Administrativo, Urbanismo y Medioambiente, liderado por Vanessa Villegas, está regularizando en la actualidad, más de 4.000 viviendas rústicas distribuidas en 38 urbanizaciones en Sevilla, además de otras muchas en otros puntos de Andalucía.
Son muchísimas las urbanizaciones que han proliferado en las últimas décadas en el suelo rústico de Andalucía. En Sevilla en concreto, localidades como Carmona, Sanlúcar la Mayor, Coria del Río, Marchena, Arahal o Utrera son algunos ejemplos de municipios con mayor concentración de estas edificaciones.
El problema que esto conlleva tiene dos vertientes y a ambas hay que darles solución.
De un lado, un porcentaje muy elevado de esas edificaciones están prescritas, es decir, han pasado más de 6 años desde que se finalizó su construcción sin que se les haya iniciado expediente administrativo de restitución de la legalidad, por lo que estas construcciones ya no pueden demolerse. Van a permanecer donde están. Por tanto, será una realidad que las familias que viven en esas viviendas lo van a seguir haciendo.
Y deben tener la posibilidad de hacerlo teniendo acceso a los elementos más básicos y necesarios para una vida digna como son el agua y la luz.
De otro lado, el suelo rústico debe seguir preservándose, evitando que este fenómeno siga avanzando, por lo que hay que dar solución a lo existente, al mismo tiempo que deben imponerse medidas que imposibiliten que esta práctica siga aumentando.
El incremento de densidad y la demanda no controlada de servicios hace que puedan existir sobreexplotaciones de acuíferos, vertidos incontrolados, fosas sépticas no homologadas, en definitiva, posibles impactos al medio ambiente que se hace necesario regular y controlar.
La solución.
Lo cierto es que no ha habido herramientas jurídicas que den una solución real al problema hasta que en 2019, se aprueba, por parte de la Junta de Andalucía, el Decreto Ley de Medidas Urgentes para la Adecuación Ambiental y Territorial de las Edificaciones Irregulares en Andalucía, que introduce la figura del Plan Especial de Adecuación Ambiental y Territorial, figura que se acoge en 2021, en la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), y una año después se regula con mayor detalle en el Reglamento que desarrolla la Ley y en cuya elaboración participó activamente Vanessa Villegas y su equipo, coadyuvando a consolidar criterios interpretativos que pusieran en relación lo que la norma contiene y la “realidad de lo que ocurre en los carriles”.
SANGUINO ABOGADOS dio el paso desde el primer momento, y con la entrada en vigor del Decreto en 2019, registra su primer Plan Especial, desde entonces, se han registrado ya un total de 17 de estos planes especiales en toda Andalucía, de los cuales más de la mitad son dirigidos por este equipo.
Estos planes persiguen un doble objetivo: El poder tener acceso a los suministros básicos (agua y luz, principalmente), mediante la implantación de infraestructuras comunes a toda la urbanización, es decir, se trata de tener conexión a la red.
Y el implementar medidas ambientales que ayuden a preservar y respetar el medio ambiente en el que estas urbanizaciones se hayan enclavadas y evitar un uso indebido de los servicios demandados. Lo que se consigue a través de la obtención de la Evaluación Ambiental Estratégica favorable, que supone el filtro medioambiental del documento.
Otro de los efectos que se consiguen con la implantación de este Plan es el de la regularización de las viviendas a través del certificado denominado “Asimilado a Fuera de Ordenación” (AFO), que es necesario para que cada uno de los propietarios de las edificaciones, de manera individual, pueda conectarse a los suministros que previamente se hayan implantado a través de la correspondiente obra. El certificado de AFO que se otorga por el correspondiente Ayuntamiento, permitirá al propietario escriturar su vivienda e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Una cuestión, por tanto, que debe quedar clara es que estos planes especiales no son una vía para la legalización de estas construcciones, sino para su regularización. Para alcanzar la legalización definitiva, en todo caso, será necesario que los planes especiales aprobados para estas urbanizaciones sean coherentes con la ordenación del territorio, a futuro, pasando a integrarse en los planes generales de ordenación urbanística de cada municipio.
Eso sí, es un primer paso muy importante desde un punto de vista urbanístico, puesto que supone poder llegar a incorporarse al Plan de una manera más ágil (el plazo aproximado de aprobación de un Plan Especial oscila entre los 18 y los 24 meses, “en términos urbanísticos es poco tiempo”) y, sobre todo, disfrutando mientras este hecho se produce, de los derechos básicos de acceso al agua y a la luz como objetivos principales.
Mucho se debate sobre si la regularización de estas edificaciones es moralmente admisible o no. Vanessa Villegas entiende que el debate debe verse superado desde el mismo momento en que las distintas normativas (administrativa y penal), permiten la prescripción, 6 y 5 años, respectivamente.
Es decir, si el legislador ha entendido que hay un momento a partir del cual el hecho es ya irreversible, lo único que nos queda es regularizarlo para dotar de dignidad a quienes viven en ellas, al tiempo que emplear todos los recursos posibles para conseguir que se respete el enclave en el que se encuentran y evitar que continúe creciendo.
Es más, si bien la posibilidad de acogerse a un Plan Especial -a día de hoy- es una iniciativa voluntaria por parte de los propietarios, todo apunta a que en un plazo que no puede ir mucho más allá de dos años, esta posibilidad derivará en obligatoria.
Las autoridades europeas están muy sensibilizadas con este problema y cada vez solicitan con mayor intensidad a los organismos pertinentes tanto regionales como municipales, que tomen cartas en el asunto y que potencien la incoación de estos planes y la fiscalización de estos territorios.
Esperamos que esta noticia sea de su interés, y nos ponemos a su disposición para cuanto puedan precisar.
