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Una de las que más urgían era la relativa al tratamiento de las obligaciones y derechos derivados de relaciones arrendaticias, para uso distinto de vivienda.
El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declaró el estado de alarma, supuso la obligación de cierre para un amplísimo número de actividades económicas. Muchos de esos negocios se explotan en locales arrendados, dándose la circunstancia de que los autónomos y pequeños y medianos empresarios habían de encarar, sin ingresos por su actividad, costes como la renta que debían pagar al arrendador.
El Gobierno de España, con más o menos lagunas jurídicas al respecto, ha intentado ofrecer una serie de medidas para regular dicha situación a través del RD 15/2020, de 21 de Abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
De esta manera, a continuación compartimos una serie de reflexiones al respecto:
¿Qué ocurre si en mi contrato se prevén expresamente los casos fortuitos o de fuerza mayor?
Habrá de estarse a lo previsto en el contrato para los supuestos de fuerza mayor al haberse previsto el régimen de responsabilidades en los supuestos inevitables y, en su caso, imprevisibles. En este supuesto se aplicará lo pactado por las partes en el contrato, que entre ellas tiene fuerza de Ley.
¿Se pueden aplicar sanciones o reclamar indemnizaciones por el retraso en el pago de las rentas como consecuencia de la paralización de mi actividad por el estado de alarma?
Entendemos que no se pueden aplicar. En la situación de fuerza mayor en la que nos encontramos, decaería el derecho del propietario a exigir sanciones o indemnizaciones en caso de que el inquilino no cumpla en forma o plazo lo exigido por el contrato.
Debe entenderse que esta fuerza mayor se revela como un elemento que exonera de la responsabilidad derivada del incumplimiento, pero en ningún caso liberatoria del cumplimiento.
Esta aplicabilidad de la fuerza mayor requiere que se pruebe la relación causal entre el incumplimiento y el supuesto de fuerza mayor, lo que en la situación actual es fácil de demostrar en la mayoría de los casos.
¿Puedo dejar de pagar las rentas unilateralmente hasta que me permitan volver a abrir mi negocio en el local arrendado?
Desaconsejamos medidas unilaterales pues, como hemos anticipado, la situación de pandemia puede ser causa de una descompensación en el equilibrio del contrato, pero no justifica que el cumplimiento del mismo pueda quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes.
Dicho de otro modo, el mismo derecho que tendría de no pagar el inquilino es idéntico al que tiene el propietario para exigir el pago de la renta. Aquí se enfrentarían la teoría de la cláusula tácita de reconocimiento judicial rebus sic stantibus – que alegaría todo inquilino- .frente a la de pacta sunt servanda -a la que se acogería todo propietario-.
¿Qué es lo más aconsejable?
Llegar a un acuerdo con la otra parte y, una vez alcanzado, plasmarlo de inmediato por escrito.
Es una situación global que afecta a la gran mayoría del sector de servicios, y ambas partes deben defender e intentar como objeto principal la continuación y la supervivencia del negocio.
El sentido común debe orientar a las partes a una solución compartida, que satisfaga equilibradamente los intereses de ambas partes.
¿Qué medidas se pueden adoptar?
El abanico es tan amplio como las relaciones jurídicas.
Podemos prever desde una suspensión total del contrato durante el tiempo que estimen las partes (por ejemplo, hasta que se pueda abrir el negocio); hasta una bonificación del importe de la renta (por ejemplo, hasta que el negocio empiece a recuperar gran parte de su actividad/ingresos).
En todo caso, habrá que adoptar la opción que mejor se adapte a las circunstancias de las partes.
¿Cuál es la propuesta del Gobierno según el RD 15/2020?
El RD 15/2020 ofrece la posibilidad de moratorias en el pago de las rentas para los arrendatarios cuyo arrendador se incluya dentro de lo que el RD denomina como “grandes tenedores de inmuebles”.
Para ello, han de solicitarlo en el plazo máximo establecido en la norma y cumplir una serie de requisitos.
Así, el pago de las rentas no satisfechas durante el periodo de afectación a la norma se fraccionará en las mensualidades siguientes.
Para los inquilinos de aquellos propietarios que no se pueden considerar “grandes tenedores” con arreglo a la norma (la gran mayoría), el RD sólo ofrece la posibilidad de imputar la fianza al pago de rentas con obligación de restituirla antes de la finalización del contrato. Es decir, a que se impute el importe de las rentas impagadas a la fianza, con la obligación de restituir dicho importe en el plazo determinado en el RD.
¿Está obligado el arrendador que no sea “gran tenedor” a aceptar la moratoria propuesta por el arrendatario dentro del plazo establecido?
A nuestro entender, y dado el tenor del artículo 2.1 del citado RD, el arrendador que no sea “gran tenedor”, al contrario de aquellos que sí lo sean, no está obligado a aceptar la moratoria.
Desde SANGUINO ABOGADOS nos ponemos a su entera disposición para ayudarles en todo cuanto puedan necesitar de nosotros al respecto.
Como siempre, todos los profesionales de Sanguino Abogados se encuentran a su entera disposición para lo que puedan precisar de nosotros al respecto.
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